Các bước kiểm tra chất lượng căn hộ trước khi nhận bàn giao không phải ai cũng biết?

Công việc nhận bàn giao căn hộ chung cư tưởng chừng là đơn giản, nhưng thật ra rất dễ bị sai sót. Bởi lẽ, không phải ai cũng có kinh nghiệm, kiến thức về xây dựng cũng như làm thế nào để kiểm tra các hạng mục có đạt chất lượng hay không? 

Là một người nhiều năm làm việc trong lĩnh vực tư vấn giám sát, đã tham gia nghiệm thu và bàn giao nhiều căn hộ, tôi xin lưu ý về các bước kiểm tra một căn hộ  mà người mua cần phải biết. 

Trình tự các bước kiểm tra:

Bước 1: Kiểm tra hệ thống điều hoà, hệ thống điện, viễn thông:

    1.  Hệ thống điều hòa:

• Kiểm tra số lượng máy lạnh, vị trí máy lạnh có hợp lý và đủ số lượng không?
• Bật tất cả các máy lạnh lên để kiểm tra khả năng hoạt động như tiếng ồn, đọng sương miệng thổi, miệng hồi, cục nóng có tiếng kêu bất thường không.
• Kiểm tra xem máy lạnh có rò rỉ khí gas không?

  2.  Hệ thống điện, điện nhẹ:

• Kiểm tra tủ điện tổng: Kiểm tra số lượng Attomat có hoạt động tốt không? Có bảng chỉ dẫn đầy đủ không?
• Kiểm tra ổ cắm: kiểm tra xem có nguồn điện tại tất cả các ổ cắm khi bật Attomat và ngược lại. Tất cả các ổ phải mất điện khi tắt , nếu có ổ nào có điện tức là đấu nhầm.
• Kiểm tra quạt hút nhà vệ sinh, máy hút mùi: Kiểm tra xem có hoạt động khi bật không, lưu lượng có đảm bảo không?
• Kiểm tra bóng đèn, đèn hắt: Tắt mở công tắc kiểm tra bóng đèn, yêu cầu sáng đều ko bị nháy. Các đèn hắt phải sáng đồng đều, thẳng.
• Kiểm tra rò điện: Dùng bút thử điện kiểm tra một vài vị trí ngẫu nhiên trên tường, chất liệu kim loại xem có bị rò điện không.
• Ổ cắm mạng, tivi, điện thoại bàn đã có đầy đủ không.
• Các thiết bị phòng cháy, báo cháy có trong tình trạng tốt không.
• Các thiết bị đèn, miệng gió phải gắn sát trần không có khe hở.

Bước 2: Kiểm tra chất lượng tường, trần:

• Kiểm tra độ phẳng của tường, trần: Kiểm tra các tường có phẳng, có bị nghiêng, các góc tường có thẳng cạnh, ke góc hay không? Tường có dấu hiệu nứt hay không? Vị trí tiếp giáp giữa tường và trần có thẳng hay không?
• Chất lượng sơn nước, sơn dầu: Màu sơn phải đồng nhất, đều màu, không loan lỗ, chảy sơn, sần sùi. Đặc biệt, vị trí các chỗ quanh công tắc, miệng điều hòa, quạt gió phải sơn gọn gàng, xử lý đẹp.
• Mở lổ thăm trần kiểm tra vệ sinh trên trần xem có nhiều bụi, rác bẩn còn sót lại trên trần không.

 Bước 3: Kiểm tra công tác ốp lát gạch, sàn gỗ.

Các vật liệu phải có thể hiện trong bản vẽ hoàn công như chủng loại, xuất xứ vật liệu, mã hiệu. Có thể có thêm tài liệu thông số kỹ thuật, đặt tính vật liệu, giấy bảo hành và thời gian bảo hành.

Phần ốp lát gạch:

Các ron gạch phải thẳng, phẳng không lồi lõm, gồ ghề cục bộ và sắc nét. Ron gạch và bề mặt gạch ốp lát phải được vệ sinh sạch sẽ, không có vết bẩn, vết ố, vết trầy xước trên bề mặt gạch.

Một số yêu cầu về chất lượng ốp lát cần lưu ý như sau:

• Tổng thể bề mặt ốp lát phải đảm bảo đúng hình dạng, kích thước. Bề mặt không bị khuyết tật, sứt mẻ, phải đồng đều về màu sắc, hoa văn, chi tiết trang trí.
• Độ phẳng của mặt ốp lát phải đạt yêu cầu, kiểm tra tương tự như kiểm tra tường.
• Keo liên kết giữa gạch và nền ốp lát phải đặc chắc, bám dính tốt, không bị bộp (khi gõ lên bề mặt)
• Mạch ốp lát phải đều, thẳng, sắc nét.
• Khe hở giữa mặt ốp lát và thước 2m khi kiểm tra:

        -   Theo phương thẳng và ngang trên 1m dài không quá 1mm và không quá 2mm trên toàn bộ mặt ốp lát;

        -   Dung sai độ dốc không vượt quá 0,3%;

        -   Chênh độ cao giữa 2 mép vật liệu ốp lát không quá 0,5mm.

Những nội dung nào không đạt cần phải lưu ý và yêu cầu thay thể hoặc chỉnh sửa cho phù hợp.

Phần sàn gỗ:

Bề mặt sàn gỗ phải đảm bảo phẳng, khít, chắc chắn, đi lại trên bề mặt không có tiếng cọt kẹt.

Bề mặt sàn gỗ phải đảm bảo sạch sẽ, bóng đẹp, không xước.

Một số yêu cầu về chất lượng sàn gỗ cần lưu ý như sau:

• Màu sắc : đều màu, vân gỗ bóng đẹp, không có vết xước, nếu xước, lỗi bắt phải yêu cầu thay thế.
• Kiểm tra độ phẳng của sàn bằng thước nhôm, nếu không phẳng, yêu cầu sửa lại.
• Kiểm tra các khe hở giữa 2 tấm gỗ, nếu phát hiện không kín khít phải yêu cầu chỉnh sửa lại.
• Kiểm tra toàn bộ mặt sàn xem có chỗ nào phồng, rộp không (chú ý các góc nhà, cạnh tường và cửa toilet).
• Mặt sàn khi đi lại phải không có tiếng cọt kẹt, có âm thanh lạ.
• Các vị trí tiếp giáp giữa sàn gỗ với gạch hay điểm kết thúc sàn gỗ phải đảm bảo kỹ thuật như có thanh nẹp kết thúc, vị trí tiếp giáp phải phẳng, cùng cao độ với vật liệu khác.
• Kiểm tra nẹp chân tường : Phải đồng màu, chỗ nối đấu đầu nẹp chân tường phải phẳng, không nhìn thấy nốt đinh trên mặt nẹp, các đoạn nối không được quá ngắn, chỗ tiếp giáp giữa nẹp chận tường và sàn gỗ không được hở khe theo mặt bằng và mặt đứng. Nếu hở mặt bằng tức là sàn gỗ bị hụt, hở mặt đứng là nẹp chân tường bị lẹm hoặc cong.

 Bước 4: Kiểm tra cửa gỗ, cửa nhôm kính:

• Màu sắc : đồng màu, không lệch màu giữa các cửa và trong cùng một bộ cửa, kể cả khuôn cửa và nẹp cửa.
• Bề mặt hoàn thiện: Nhẵn mịn, không bị thô ráp, không bọt khí trên bề mặt
• Khung cửa và cánh cửa lắp phải thẳng, không cong vênh: Kiểm tra bằng cách mở cửa ra khoảng 45 độ, thấy cánh không tự đóng hay tự mở, khi đóng vào khung cửa và cánh cửa không bị lệch hay có độ hở lớn hơn 2mm.
• Kiểm tra kích thước, chiều dày cửa, cao độ cửa giữa các cửa phải bằng nhau.
• Khung bao cửa phải liên kết chặt vào tường, không có rung khi đóng cửa, có ron giảm chấn. Chỉ khung bao yêu cầu phải áp sát tường.
• Kiểm tra bản lề, phải sạch sẽ, các đầu vít không bị toét, bản lề không bị xước. Bản lề phải đục chìm vào trong khuôn, không lắp nổi trên mặt khuôn.
• Kiểm tra khóa cửa : Đóng cánh cửa, khóa phải dễ không bị kẹt. Thử tất cả các khoá ko bị xiết, đút chìa rút chìa nhẹ nhàng. Sau khi đóng cửa cầm tay khóa, giật và đẩy nhẹ, nếu cánh bị lắc tức là đục khóa sai. Cánh cửa khi khóa có độ chặt vừa phải
• Cánh cửa phải cách sàn tối đa 5mm, cách khuôn cửa tối đa 2mm.

Đối với cửa nhôm kính, phải không trầy xước, kéo ra nhẹ nhàng, silicon bơm mép kính và khung nhôm phải đều và bóng phẳng. Khóa cửa nhôm dùng tay giật và đẩy nhẹ, cánh không được rung lắc quá mạnh, khi kiểm tra thì kéo ra vào phải nhẹ, không kẹt, vấp và khi đóng toàn bộ nhìn khe giữa hai cánh cửa kính phải đều và cùng nằm trên mặt phẳng. Nếu là cửa lùa, yêu cầu ray cửa lùa phải được liên kết chặt với nền, không bị cong vênh.

Bước 5: Kiểm tra khu vực vệ sinh:

Một số vấn đề cần lưu ý như sau:

• Các thiết bị vệ sinh như bồn cầu, vòi sen, vòi xả phải trong tình trạng mới, không bị trầy xước, không bị rò rỉ nước.
• Số lượng phễu thoát sàn phải đủ số lượng theo thiết kế, đảm bảo thoát nước tốt (lưu ý có thoát sàn khu ướt và khu khô riêng biệt)
• Sàn vệ sinh phải là gạch nhám, có độ dốc thoát nước (kiểm tra bằng cách xả nước và theo dõi quá trình thoát nước). Chất lượng nền gạch và tường gạch có thể kiểm tra tương tự bên trên.
• Các vách kính, cửa kính phòng tắm đứng không bị trầy xước, có lắp gioăng đầy đủ, đường silicon gọn gàng, đẹp. Các nẹp kính liên kết tốt với tường và sàn.
• Kiểm tra van tổng cả hệ thống nước nóng và nước lạnh có hoạt động tốt.
• Kiểm tra đồng hồ nước và chỉ số nước của căn hộ.

 Khi đảm bảo đã kiểm tra kỹ thì hứng lấy một xô nước đầy, ra ngoài cửa và dội vào trong sàn vệ sinh, quan sát xem nước thoát thế nào, có bị đọng ở đâu không, nếu không đọng và thoát nhanh là ổn.

 Bước 6: Kiểm tra tủ quần áo, tủ bếp.

Đối với tủ quần áo, tủ bếp cần phải đảm bảo được lắp đặt đúng thiết kế về kích thước, chủng loại vật liệu, đảm bảo tính thẩm mỹ và công năng sử dụng.

Cần lưu ý một số vấn đề như:

• Màu sắc phải đồng đều, không có trầy xước.
• Cánh cửa phải phẳng, không cong vênh, khe hở giữa các cánh cửa không vượt quá 2mm.
• Cửa đóng mở phải êm, các cánh cửa khi đóng phải cùng mặt phẳng đứng. Bản lề cửa phải đủ số lượng và vít liên kết chắc chắn.
• Ngăn kéo mở đóng phải êm không có tiếng kêu.
• Mặt đá của tủ bếp phải đúng kích thước, bề mặt nhẵn, không khuyết tật. Vị trí nối đá (nếu có) phải đẹp.
• Bồn rửa và mặt đá phải có bơm silicon.
• Xả nước kiểm tra bồn rửa xả nước tốt, không bị rỉ nước.

 Bước 7: Kiểm tra Ban công

• Kiểm tra gạch khu ban công tương tự như trên, đảm bảo có độ dốc bằng cách kiểm tra bằng nước.
• Kiểm tra chi tiết lan can có đảm bảo kỹ thuật và thẩm mỹ không.
• Mở cửa kiểm tra vị trí đặt cục nóng, đặt máy giặt, vị trí cấp,thoát nước cho máy giặt.

 Bước 8: Kiểm tra diện tích:

• Cần có bộ bản vẽ thiết kế căn hộ đã ký hợp đồng để đo đạt kiểm tra kích thước. Những kích thước nào sai khác so với bản vẽ ban đầu cần lưu ý lại để tính toán kiểm tra diện tích thực tế căn hộ.
• Số liệu đo đạc cần được ký xác nhận giữa các bên.

 Bước 9: Ký nhận bàn giao.

Việc ký nhận bàn giao chỉ được tiến hành khi trong quá trình kiểm tra các bước trên không có phát hiện các lỗi cần phải chỉnh sửa, khắc phục. Trong trường hợp có lỗi cần chỉnh sửa thì phải yêu cầu chủ đầu tư sửa chữa các lỗi đó và hẹn thời gian đến kiểm tra lại.

Các việc cần lưu ý khi ký nhận bàn giao:

• Tắt hết điện, nước, khóa cửa ban công, cửa ra vào lại và yêu cầu cung cấp đầy đủ chìa khóa và các loại remote.
• Đối với cửa có khóa từ, khóa vân tay nên cài đặt lại mã mới.
• Yêu cầu cung cấp đầy đủ bản vẽ hoàn công thiết kế, điện, nước để khi nào lắp đặt thêm thiết bị hay đồ nội thất có thể kiểm tra khi cần.
• Cung cấp các chỉ số đồng hồ điện, nước.

 Trên đây là các bước cơ bản để kiểm tra chất lượng xây dựng căn hộ chung cư. Tuy nhiên, thực tế khi đi nhận bàn giao sẽ còn phát sinh một số vấn đề cần phải kiểm tra thêm tùy thuộc vào kiến trúc căn hộ, chất lượng căn hộ như căn hộ cao cấp, căn hộ trung cao cấp, căn hộ tầm trung,….

Với các nội dung cần kiểm tra như vây, nếu là một người không làm trong lĩnh vực xây dựng, hoặc không có am hiểu nhiều về xây dựng thì nhiều bạn sẽ lúng túng không biết kiểm tra thế nào? Không biết thế nào là đạt yêu cầu? Không biết kiểm tra như vậy là đầy đủ chưa? Và sẽ không tự tin để đi nhận bàn giao căn hộ của mình.

Để giúp các bạn khỏi các lo lắng đó, chúng tôi, với những kỹ sư tư vấn giám sát đã làm việc nhiều năm tại các công ty tư vấn hàng đầu tại Việt Nam như Mace, Turnner, Artelia,….Chúng tôi với những người đã tham gia tư vấn giám sát chất lượng tại nhiều dự án lớn như Mastery Thảo Điền, Vinhomes Central Park,....Chúng tôi tự tin có thể tư vấn giúp bạn cách kiểm tra nhận bàn giao căn hộ, nhận bàn giao biệt thự với chất lượng, thẩm mỹ tốt nhất, đúng với chất lượng đã được ký kết.

Hãy liên hệ với chúng tôi, Tư Vấn Xây dựng Quang Phúc, để được tư vấn cụ thể và chi tiết hơn. Chúng tôi luôn mong muốn được đồng hành với bạn và thật hạnh phúc khi thấy bạn hài lòng với việc nhận được một  căn hộ mơ ước.